Ako rýchlo (ne)predať nehnuteľnosť?

14/04/2020

 

 

 

Koľko bude trvať predaj mojej nehnuteľnosti?

 

Je to jedna z najčastejších otázok predávajúcich. Paradoxne dĺžka procesu predaja nehnuteľnosti závisí najmä od predávajúceho. Väčšina nedostatkov je už v procese prípravy na predaj nehnuteľnosti.

Pripravte si nehnuteľnosť na predaj
Prípravu nehnuteľnosti na predaj ovplyvňujú  rôzne faktory. Chcete svoju nehnuteľnosť predať čo najvýhodnejšie? Pozrite sa na ňu očami kupujúceho. Upracte, vymaľujte, zbavte sa nepotrebných vecí, ktoré už so sebou do novej nehnuteľnosti aj tak sťahovať nebudete. Ušetríte si čas i námahu v čase, keď budete nehnuteľnosť uvoľnovať novým majiteľom.

Najbežnejším javom v prípade viacerých spoluvlastníkov je neschopnosť dohodnúť sa na výslednej predajnej cene.

V prípade domov často komplikujú predaj čierne stavby na pozemku, nesúlad hraníc pozemku s katastrálnou mapou,  prípadne nedoriešené vzťahy k prístupovým komunikáciám.  Je zrejmé, že takáto nehnuteľnosť sa ťažko predá za krátky čas a navyše existencia takýchto nedostatkov výrazne znižuje predajnú cenu nehnuteľnosti. 

V neposlednom rade treba vyzdvihnúť nedostatky ako napr. exekučné konania, záložné práva nebankových subjektov, dlhy na poplatkoch spojených s užívaním nehnuteľnosti, nevysporiadané vlastnícke práva.

Nereálna cena nehnuteľnosti na začiatku predaja môže predaj úplne znemožniť
Predajná cena nehnuteľnosti zaujíma predávajúceho asi najviac. 

Bežnou chybou však je, že predávajúci si začne predávať svoju nehnuteľnosť sám s cenou „v oblakoch“ a keď dlhší čas nemá úspech, osloví realitné kancelárie s požiadavkou na efektívnu pomoc pri predaji. Takýto scenár ale neveští žiadny veľký úspech, a už vôbec nie efektivitu. 

Vzhľadom na fakt, že nehnuteľnosť je už dlhšie inzerovaná na internete, často s odlišnou cenou, potencionálny kupujúci  bude v lepšom prípade vyčkávať na ďalšiu ponuku s ešte nižšou cenou. Veď ak sa to doteraz nepredalo, buď má nehnuteľnosť nejakú vadu, alebo je cena stále príliš vysoká a určite ešte pôjde dolu.

 

Predajca a predávajúci sú na jednej lodi

Ďalší bežný scenár chybného predaja je, že predávajúci napriek skutočnosti, že jeho nehnuteľnosť už predáva realitná kancelária s ktorou sa sám dohodol, skúša predaj aj sám „na vlastnú päsť“, aby predaj urýchlil. Logicky sa predávajúci dostáva do konkurenčného vzťahu k vlastnému predajcovi – realitnej kancelárii a navzájom sa vlastne „pobijú“ na cene a v inzercii ! Znie to absurdne, ale deje sa to v masovom meradle! 

Samozrejme v otázke ceny má navrch predávajúci, lebo sám určuje jej výšku. To je v poriadku. V inzercii má ale zase navrch realitná kancelária s profesionálnou propagáciou a preto vie zabezpečiť kupujúcich aj na vyššiu cenu. Výsledkom je, že z tohto konkurenčného boja vychádza ako víťaz kupujúci, bez ohľadu na to, od koho kúpi. Predávajúci síce mohol získať aj vyššiu cenu za svoj dom, ale sám sa dal z nerozumu zatiahnuť do „naoko konkurenčného boja“ . 

Je štatisticky dokázané, že drvivá väčšina nehnuteľností sa predá za cenu nižšiu ako je tá inzerovaná. Dnešným módnym trendom je vyjednávanie o cene. Kupujúci v snahe mať nové bývanie čo najlacnejšie prirodzene vytvára tlak na zníženie ceny , či už na predávajúceho alebo na realitnú kanceláriu. Kancelária je na tento tlak vždy pripravená, predávajúci už málokedy. Ak v takomto prípade predávajúci spokojne predá svoj dom, je takmer isté, že zaň mohol dostať viac! 

Platí preto zásadné pravidlo – na trhu musí byť jedna cena. Ak aj nehnuteľnosť predáva viac kancelárií, musí vlastník vo vlastnom záujme zabezpečiť, aby bola inzerovaná cena vo všetkých kanceláriách rovnaká. Ak si predáva dom súčasne aj sám, samozrejme musí aj on držať cenu rovnakú ako tieto kancelárie.

 

Nezaujímavá lokalita - dôvod na nižšiu cenu
Na záver sa skúste zamyslieť, čo všetko môžete alebo nemôžete ovplyvniť pri predaji. Dá sa ovplyvniť cena, lehota vypratania, platobné podmienky, technický stav nehnuteľnosti, ťarchy na liste vlastníctva, výber realitného sprostredkovateľa a pod. 

Naopak, nedajú sa ovplyvniť veci ako lokalita, vek stavby, infraštruktúra, susedia a pod. Je dobré, ak predávajúci chápe, že práve lokalita má najväčší vplyv na predajnú cenu nehnuteľnosti. Slabý potenciál lokality je nutné kompenzovať tým, čo ovplyvniť vieme, najčastejšie cenou. 

Posúdenie predajného potenciálu nehnuteľnosti je určite parketa pre profesionálov, keďže ide o komplikovanejšiu vec ako sa zdá. Ich „nastavenie zrkadla“ môže síce spôsobiť miernu stratu ilúzií predávajúceho, ale väčšinou je neoceniteľnou pomôckou pre každého, kto má dom na predaj a chce reálne predať a ani len predávať.

 

Kľúčové slová:

Zdieľať na Facebooku
Please reload