Správne určenie ceny nehnuteľnosti
nie je jednoduchá záležitosť, má pritom výrazný vplyv na úspech pri predaji. V praxi neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Realita je taká a štatistiky to potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 5 až 10 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.
Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po zmene vlastníka ostane kupujúcemu a predávajúcemu pocit, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tohto je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.
V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa porovnávacia metóda, ktorá je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, využitie, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Dôležité je zohľadniť mnohé faktory.
Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti
Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti. Všeobecné:
• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
• poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
• technický stav nehnuteľnosti
• umiestnenie bytu v bytovom dome a orientácia obytných miestností k svetovým stranám
• úroveň hluku
• kvalita životného prostredia (parky, lesy, ihriská),
• dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
• občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
• bezpečnosť lokality
• sociálna úroveň obyvateľstva
• pracovné možnosti obyvateľstva (miera nezamestnanosti)
• inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
• konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
• dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)
Medzi negatívne faktory vplývajúce cenu patria najmä:
• poloha na prízemí, zvýšenom prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
• poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
• stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
• súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
• orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
• prístupová komunikácia nie je právne vyporiadaná
Ostatné:
• právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a podobne)
• narušená konštrukcia a statika objektu
• dostupnosť v zime (cesta)
• nevyhovujúce dopravné spojenie
• tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
• riziko záplav
• pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
• nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
• nevyhovujúci susedia
Psychologické aspekty:
Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť. Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by cenu nehnuteľnosti určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si "kontrolný" cenový prieskum.
#odbornosť #predaj #cena #byvanie #podmienky #poloha #psychologia #vybavenie