Správne nastavenie ceny nehnuteľnosti

24/07/2019

 

Správne určenie ceny nehnuteľnosti 

 

nie je jednoduchá záležitosť, má pritom výrazný vplyv na úspech pri predaji. V praxi neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Realita je taká a štatistiky to potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 5 až 10 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú. 
 

Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po zmene vlastníka ostane kupujúcemu a predávajúcemu pocit, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tohto je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa porovnávacia metóda, ktorá je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, využitie, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Dôležité je zohľadniť mnohé faktory. 

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti

 

Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti. Všeobecné:

 

• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.

• poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok

• technický stav nehnuteľnosti

• umiestnenie bytu v bytovom dome a orientácia obytných miestností k svetovým stranám

• úroveň hluku

• kvalita životného prostredia (parky, lesy, ihriská),

• dopravné spojenie (dostupnosť MHD)

• občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)

• bezpečnosť lokality

• sociálna úroveň obyvateľstva

• pracovné možnosti obyvateľstva (miera nezamestnanosti)

• inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie

• konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu

• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)

• dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)

Medzi negatívne faktory vplývajúce cenu patria najmä:

 

• poloha na prízemí, zvýšenom prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu

• poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu 

• stav a vek bytového domu, spoločných priestorov 

• súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica

• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí

• orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.

• prístupová komunikácia nie je právne vyporiadaná

Ostatné:

 

• právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a podobne)

• narušená konštrukcia a statika objektu 

• dostupnosť v zime (cesta)

• nevyhovujúce dopravné spojenie

• tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt

• riziko záplav

• pozemok - severný svah, nepravidelný tvar

• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby 

• nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete 

• nevyhovujúci susedia

Psychologické aspekty:

 

Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť. Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by cenu nehnuteľnosti určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si "kontrolný" cenový prieskum.

Zdieľať na Facebooku
Please reload